La loi Pinel est un outil fiscal permettant à celui qui investit dans l’immobilier locatif d’alléger sa charge fiscale. Elle est applicable pour tout bien neuf. La loi Pinel destinée à l’immobilier ancien demeure néanmoins assez méconnue, bien que de plus en plus d’investisseurs commencent à opter pour ce dispositif. En effet, celui-ci propose un rendement tout aussi attractif, avec non seulement la possibilité de bénéficier des réductions d’impôts identiques à celles de la loi Pinel dans le neuf, mais aussi de la déduction du déficit foncier éventuellement généré par les travaux de remise aux normes.
Le type de bien ancien éligible
Rappelons avant tout que la loi Pinel a été lancée par l’État afin d’offrir plus d’opportunité aux demandeurs de logements quant à l’accès à l’immobilier locatif dans les zones tendues. Le but est donc d’encourager les investisseurs à mettre en location leur bien neuf en tenant compte des plafonds de ressources du locataire. Le loueur doit également se référer au plafond des loyers appliqués. Le tout par rapport à l’emplacement du bien : en zone A, A Bis ou B1. Notons en outre qu’il s’agit d’une location nue et non meublée.
En ce qui concerne le type de bien éligible, tout bien ancien totalement rénové et répondant aux normes environnementales en vigueur peut être exploité sous la loi Pinel. Il peut s’agir d’un local anciennement utilisé à titre de magasin ou de bureau par exemple. Toutefois, une fois réaménagé, ce dernier doit être loué à titre de résidence principale du locataire. Ceci, notamment pour les biens situés en plein centre-ville, laissés à l’abandon ou dont l’état est plus ou moins fortement dégradé. En d’autres termes, le bien doit répondre aux mêmes caractéristiques qu’un bien à usage de logement : pièces à vivre, cuisine, salle de bain, toilettes, avec un système d’alimentation d’énergie et d’évacuation des eaux usées répondant aux normes requises. Les dimensions minimales sont aussi à respecter (surface habitable et hauteur des murs), de même que les conditions relatives à l’isolation thermique.
Quelles réductions d’impôts escomptés ?
Comme cité plus haut, le Pinel ancien, encore appelé Pinel de déficit foncier, peut donner lieu à des avantages fiscaux très intéressants. Tout d’abord, le loueur peut défiscaliser avec les mêmes conditions que le Pinel classique, soit jusqu’à 21% pour une mise en location pendant une durée maximale de 12 ans. Il peut aussi opter pour une durée d’engagement de 9 ans (pour une réduction d’impôt de 18%) ou de 6 ans, la durée minimale (pour une réduction de 12%).
Outre cette carotte fiscale à laquelle il peut déjà prétendre, l’investisseur a également la possibilité de déduire de son IR l’éventuel déficit foncier qu’il a généré par rapport aux travaux de réhabilitation du bien. Les déductions portent sur les frais d’intérêt, les frais de notaire, les assurances, ainsi que les dépenses liées aux réparations et aux remises en état du bâti.
Les autres avantages par rapport à la mise en location d’un bien sous Pinel
Autre atout non négligeable par rapport à l’investissement sous Pinel : les membres de la famille du loueur sont autorisés à occuper le bien, du moment qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal que celui-ci. Ce qui, d’un autre côté, n’avantage pas les autres demandeurs de logement, puisque le loueur donnera plutôt la priorité à ses ascendants ou à ses descendants.
Par ailleurs, le bien jouit d’un emplacement extrêmement profitable : sa localisation en centre-ville, ce qui lui vaut une certaine invulnérabilité en ce qui concerne les risques de carence locative. Le bien prend également de la valeur sur le temps, avec la possibilité pour l’investisseur de le revendre avec un potentiel de plus-value très attrayant.
